????選對了商鋪真的可以實現一鋪養三代，但一旦投錯賠下去，也可以清空兩代人。同為商業物業，商鋪比起寫字樓，風險更大，也更能體現一個投資者對于片區經濟、人群結構、規劃發展、人流導向、出行習慣等細節的全面把握。如果按照常規把商鋪大致分為街鋪、社區鋪和內鋪三種類型，街鋪的選擇又是商鋪中最難以判斷的一種，也是業內人士公認“賭性”最大的一種投資。
????“街鋪的投資絕對是三言兩語說不清的，甚至有時候是只能自己靠感覺去判斷。”業內人士說。所以，我們綜合了一些業內專家的建議，為大家介紹一些常用的判斷方法，以供參考。
????■買鋪推薦
????依托大勢買南市商業
????短短幾年時間，昆明南市區房地產開發可謂如火如荼，不少空地都早已名花有主。與此同時，一些商業地產項目也在蓄勢待發。比如，即將在南亞風情園原址上建造的南亞風情商業廣場，它將打造為南市區的商業中心、昆明市的商業副中心。據了解，目前南市區多個小區二手房均價都已經突破6000元/平方米。目前南市區的開發效應給予了業界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、東南拓展的大勢，作為新老城區交界的樞紐地帶，南市區的發展空間和區域商業價值未來將不可限量。
????■選鋪絕對注意
????1 最注意
????人氣旺未必就是商鋪旺
????有人才成鋪，買鋪的時候就要規劃好將來租給什么樣的商家，不同的行業對人群結構有不同的需求，也會帶來非常不同的租金收益。
????各地都有“養鋪”一說，與其說是養鋪，不如說是對人氣的積累。所以選鋪要注意，旁邊人氣旺，不等于商鋪的人氣就旺，鬧市區也有可能出現人氣孤島，這些和周邊人流導向有很大關系。這可以通過各地的規劃部門查詢到片區未來規劃的人口，通過片區產業規劃，了解到未來片區人群的大致經濟狀況和消費結構，關于人群人流的問題一定要盡可能弄清楚些。不同時段的人氣會適合不同的行業和領域，在買鋪之前建議做一個長遠的規劃，把自己當做未來的承租人，預測承租人可能從事的行業，以及這個行業目前的租金水平。
????2 最強調
????縱深比約1：2的商鋪較好用
????有一個問題要強調，商鋪的門面不是越大越好，和諧的縱寬比會給人舒適的感受。通常來說，門臉寬一些，深度淺一些，室內采光會更好，并且由于可以對外展示的部分更大，會吸引更多的路人進門。對于同在一個地段的商鋪來說，這樣的商鋪也更容易被租客所接受。善于經商的人士對于鋪型的選擇會更加講究一些，一般會選擇縱深比在1：2左右的商鋪。
????但是如果這個商鋪周邊的人群結構只適合做餐飲，那么建議不要一味求淺，因為太淺的商鋪是不適合做餐飲的。也不能一味求大，一般4米寬、20米深、80平方米的商鋪可以適用于很多行業，但是鋪內面積超過100平方米對于很多行業來說就已經顯得不太合適，并且沒有必要了，未來租客的范圍就會窄很多。也有人采用大面積買入，切割后分租出去的方式來降低購入成本并且增加對外出租的收益。
????3 最提醒
????了解周邊的未來規劃很重要
????投資商鋪原本就是要看客買鋪，人群的變化勢必也將帶來經營的變化，最終還是會傳遞給商鋪持有人。
????盡量多地了解商鋪周邊的未來規劃，大到片區產業規劃、周邊建筑規劃、公交地鐵交通規劃等宏觀布局，小到綠化帶的建設、紅綠燈的設置、交通管制的規律、出口開設的要求等，也許一個小的變化就會大大影響商鋪門前人流情況。比如門前若有綠化帶，雖然看上去美觀，但是卻會攔住過往的人流。比如目前雖然處在地鐵口，但是未來如果增設過街天橋，或者隧道口位置有細微變化，都可能影響到片區長遠的人流導向。
????昆明目前很多地段的地鐵施工封閉了路口，未來這些路口打開之后，周邊人流一定會有質的變化，商鋪投資者目前可以多關注這些街鋪，說不定還有機會從中淘到寶。
????4 精打細算
????旺鋪反而租售比更低
????與住宅情況不同，旺街鋪由于價格高企反而租售比更低。考量一個街鋪的投資價值，租金的穩定上漲比當下的投資回報率更為重要。有些商鋪也許起初租售比只能達到2%-3%，但是如果租客盈利狀況良好，租約穩定，長線看來投資回報率還是會高過那些時斷時續的商鋪。對于短線投資者來說，由于放盤量本身就很有限，客戶選擇空間很小，所以租售較旺的片區下一個賣出點通常會高于這一次的買入點。
